Søk

NYE REGLER I EIERSEKSJONSLOVEN ERVERVSBEGRENSNING OG KORTTIDSUTLEIE


Fra nyttår trår det i kraft nye regler som begrenser antall boligseksjoner som direkte og indirekte kan kjøpes i et eierseksjonssameie og hvor lenge eierseksjonen kan leies ut på korttidsavtaler. Lovendringene er motivert av Regjeringen og Stortinget sitt ønske om å legge til rette for at folk som bor tett i eierseksjonssameier skal ha trygge og gode bomiljø. Formålet skal oppnås ved å avgrense mot den mest intensive korttidsutleien og sikre effektiv etterlevelse av eksisterende forbud mot å erverve flere enn to boligseksjoner.


1. Skjerpet ervervsforbud

Etter gjeldende lovgivning er det etablert et forbud mot å erverve mer enn to boligseksjoner i et eierseksjonssameie, jf. eierseksjonsloven § 23. Næringsseksjoner omfattes ikke av forbudet. Formålet med forbudet er å spre eierskapet til boligene, og derigjennom sikre et godt bomiljø for beboerne. Lovendringen som trår i kraft ved nyttår tar sikte på å lukke døren også for slike tilpasninger til regelverket. Dagens regler rammer dog ikke tilfeller hvor det for eksempel benyttes stråselskap, konsernselskap eller familiemedlemmer for å kunne eie og kontrollere flere enn to seksjoner i det samme eierseksjonssameiet.


Fra nyttår vil ervervsforbudet også omfatte erverv av boligseksjon, aksjer eller selskapsandeler ervervet av nærstående personer eller selskaper, herunder konsernselskaper eller selskaper hvor samme fysiske person eller dennes nærstående har kontrollerende innflytelse. De nye reglene vil gjelder for avtaler som inngås etter ikrafttredelse.


Begrepet «nærstående» omfatter blant annet ektefelle, samboere, søsken, besteforeldre, barn og barnebarn eller selskapet denne personkretsen har bestemmende innflytelse over. Ervervsforbudet blir også å gjelde ved erverv av aksjer eller selskapsandeler som medfører at samme person eller nærstående til denne, kontrollerer flere enn to boligseksjoner.


Ervervsforbudet gjelder ikke dersom den som erverver seksjonen skal flytte inn i seksjonen selv. Basert på departementets uttalelser i forarbeidene kan det synes som at det er tilstrekkelig å ha en intensjon om egen bruk av boligseksjonen på kjøpstidspunktet. Kjøperens bruk og intensjoner kan derimot endre seg etter kjøpet er gjennomført, og unntaket vil åpne for omgåelser. På tross av at dette ble bemerket i høringsrunden, har ikke departementet ønsket å regulere dette.


Etter vårt syn blir det sannsynligvis et meget begrenset omfang på slike omgåelser da at det alltid vil være en betydelig risiko for tap m.v. ved bruk av andre privatpersoner som pro forma erververe. Uten intensjon om å bo der selv, vil det nok som hovedregel alltid være tryggere å investere i en eventuell tredje boligseksjon i et annet eierseksjonssameie. Videre gjelder ikke ervervsforbudet ved salg av aksjer eller andeler i et selskap som allerede fra etableringen av eierseksjonssameiet besitter flere enn to boligseksjoner.


I et utbyggingsperspektiv er dette et meget viktig unntak da en utbygger som seksjonerer et utbyggingsprosjekt lovlig kan eie inntil alle seksjonene frem til prosjektet er ferdig utviklet og alle seksjonene har blitt solgt. I forlengelsen vil unntaket også gjelde for aktører som eier seksjonerte utleiegårder. Salg av aksjer og selskapsandeler i slike selskaper, vil altså kunne skje uten hinder av ervervsforbudet. Slike aktører vil likevel ikke kunne kjøpe seg opp ytterligere seksjoner i det samme eierseksjonssameiet, uten å bryte ervervsforbudet.


Ervervsforbudet håndheves i dag av kartverket ved at kjøper signerer en egenerklæring på skjøtet som skal tinglyses ved ervervet. Denne ordningen blir videreført. I tillegg videreføres styrets mulighet til å reagere mot overtredelser. Styret gis nå særhjemmel til å kreve salg av boligseksjoner som er ervervet i strid med forbudet. Styret kan gi pålegg om salg uten advarsel, og dersom kravet ikke etterkommes, kan seksjonen kreves solgt etter reglene om tvangssalg. Ytterligere blir ulovlig ervervede seksjoner fratatt stemmeretten når beslutninger i eierseksjonssameiet skal tas.


2. Begrensning av korttidsutleie

I dag gjelder det ingen begrensninger for korttidsutleie av eierseksjoner. I vedtatt endringslov, ny § 24 syvende ledd, fastsettes det et tak på omfanget på korttidsutleie. Formålet er også her å styrke bomiljøet for de øvrige seksjonseierne. Eierseksjonssameier hvor alle seksjonene brukes til fritidsboliger omfattes ikke. Med korttidsutleie er ment ethvert leieforhold som er kortere enn 30 sammenhengende dager.


Det er også et krav om at hele boligseksjonen må leies ut for å omfattes, hvilket innebærer at korttidsutleie av enkeltrom ikke begrenses ved denne regelen. Hovedregelen etter den nye bestemmelsen er at det ikke er tillatt med korttidsleie som overstiger 90 dager. Gjennom vedtektene kan eierseksjonssameiet selv justere litt på denne hovedregelen, men må holde det innenfor et spenn på 60 til 120 dager. For eierseksjonssameier som skal opprettes, for eksempel ved oppføring av nybygg eller seksjonering av eksisterende bygårder, står utbygger eller eier fritt til å benytte seg av handlingsrommet den nye bestemmelsen oppstiller.


Utbygger og eier bør dermed tidlig i prosessen ha et bevisst forhold til hvor stort omfang korttidsutleie det er ønskelig å tillate. Dersom seksjonering skjer med sikte på fremtidig salg, er det gjerne behov for å ta stilling til spørsmålet allerede i salgsprosessen, herunder ved at kjøpere får slik informasjon i salgsprospekt. Det enkelte prosjektets kvalitet, plassering og kjøpergruppe kan få stor betydning for hvor stort omfang det er ønskelig å tillate. For eksisterende eierseksjonssameier er det behov for å gjennomføre en vedtektsendring for å fravike lovens grense på 60 dager.


Forbudet skal håndheves av styret i eierseksjonssameiet, og de alminnelige reglene om mislighold i eierseksjonsloven gis anvendelse. Det innebærer at dersom seksjonseieren vesentlig misligholder sine plikter, kan styret etter advarsel kreve seksjonen solgt.


Adgangen til å kreve salg av seksjonen er praktisk, men etter vårt syn vil den sannsynligvis sjelden få sin anvendelse. På grunn av at eierne av eierseksjoner som regel har investert betydelige verdier, tror vi at trusselen om tvangssalg i seg selv er tilstrekkelig for å oppnå endret bruk av seksjonen, for eksempel overgang til langtidsutleie. I praksis antar vi at ulovlig korttidsutleie kun vil medføre tvangssalg i tilfeller hvor den ulovlige korttidsutleien påberopes sammen med annet vesentlig mislighold eller pliktbrudd.


3. Kommentar

Våre erfaringer tilsier at en skjerpet ervervsbegrensning i større grad vil hindre en fleksibel utnytting av utbyggingsog boligarealer. For eksempel kan den nye begrensningen motvirke en økning i andelen utleieboliger som gjøres tilgjengelig i sentrale områder eller nye utbyggingsfelt.


Det er ofte kapitalkrevende å overta en hel bygård, og en oppmykning av ervervsforbudene kunne medført at flere mindre aktører fikk anledning til å bygge seg opp mer gradvis, og samtidig på sikt kunne oppnådd noen av fordelene som det innebærer å ha kontroll på større deler av en bygård. Dersom en slik oppmykning hadde blitt kombinert med regler knyttet til bruken, for eksempel et enda strengere forbud mot korttidsleie, er det etter vårt syn lite som tilsier at bomiljøet ville blitt skadelidende.


Seksjoner kan fortsatt leies ut fritt etter lovendringen, hvilket innebærer at det fortsatt vil bo både leietakere og seksjonseiere i de fleste eierseksjonssameier. En skjerping av ervervsforbudet medfører etter vår oppfatning at eierskapet til seksjonene blir forbeholdt små aktører og privatpersoner uten forutsetninger for en god oppfølging av hverken bomiljøet eller leietakere. De nye reglene kan dermed motvirke en profesjonalisering av utleiemarkedet, hvilket etter vårt syn ikke nødvendigvis er en fordel for alle de leietakere som kunne nytt godt av en profesjonell og fremtidsrettet utleier.




Harald Sletten Partner, advokat MNA +47 917 69 804 harald@r-hansen.no




nyhetsbrev-11
.-desember-2019---nye-regle
Download -DESEMBER-2019---NYE-REGLE • 370KB

11 visninger0 kommentarer